قیمت خانه کمتر خواهد شد

علی اکبر کریمی منتخب اول مردم شهرستان‌های اراک، خنداب و کمیجان در مجلس شورای اسلامی در یادداشتی با عنوان «بررسی اجمالی وضعیت بازار مسکن در شرایط رکودی کشور» آوررده است:

بسیاری از صاحبنظران صنعت ساختمان را موتور محرکه اقتصاد کشور می‌دانند و رونق در این صنعت می‌تواند رشد تولید و رونق در حدود ۲۰۰ صنعت دیگر را در پی داشته باشد در این نوشتار سعی شده است مروری اجمالی بر وضعیت صنعت مسکن و عرضه و تقاضا و مسایل مبتلا به در این صنعت مورد بررسی قرار گیرد.

بازار مسکن در سالهای اخیر نوسانات قابل توجهی را پشت سر گذاشت و بعد از یک دوره سه ساله رکودی (نیمه دوم سال ۱۳۸۷ تا نیمه نخست سال ۱۳۹۰)، به دنبال تحولاتی که در عرصه اقتصاد کلان در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ به وقوع پیوست، از جمله اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه‌ها و نیز نابسامانی‌های بازار ارز و سکه، طی دو دوره متوالی فشارهای دوجانبه‌ای بر بازار مسکن وارد شد. ابتدا در طرف عرضه فشار ناشی از هزینه متاثر از اجرای طرح هدفمندی، منجر به افزایش قیمت تمام شده تا حدود ۵۰ درصد شد و بلافاصله و با یک تنفس چند ماهه، فشار ناشی از تقاضا و البته از نوع سوداگرانه و متاثر از تحولات بازار ارز و سکه و حرکت نقدینگی، باعث نوسان مجدد در بازار مسکن شد و قیمت مسکن در این دوره نیز تا حدود ۶۰ درصد دیگر افزایش یافت. مجموعاً این دو جهش قیمتی که از نیمه دوم سال ۱۳۹۰ تا سه ماهه اول سال ۱۳۹۲ به‌صورت متناوب رخ داد، قیمت مسکن را به‌طور متوسط با بیش از ۱۰۰ درصد افزایش مواجه کرد.

تحولات ساختار جمعیتی کشور و میزان تقاضای واقعی مسکن:

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بین سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ به دلایل مختلف، تعداد متولدین کشور به شدت رشد نمود. این جهش جمعیتی، با قرار گرفتن در سن ازدواج در بازه زمانی سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰، تقاضای جدید برای مسکن را به شدت افزایش داد. بر اساس تحولات جمعیتی فوق و عنوان نمودن وجود نیاز انباشته قبلی برای مسکن که پوشش داده نشده است، در بسیاری از تحلیل‌های رسمی منتشر شده و سخنان مسئولین وقت وزارت راه و شهرسازی چنین ادعا می‌شد که نیاز سالانه کشور معادل ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید می‌باشد که باید ساخته شود.

آخرین برآوردهای منتشر شده توسط وزارت راه و شهرسازی در زمستان ۱۳۹۲، نیاز سالانه کشور در بازه زمانی ۱۳۹۳-۱۳۹۷ حدود یک میلیون واحد مسکونی اعلام می‌شود در حالیکه براساس روند پیش بینی شده فوق، در پایان سال ۱۳۹۴، کشور با حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی مازاد بر تعداد خانوار روبه رو می‌گردید و برآورد نیاز سالانه کشور به میزان ۱.۵ میلیون واحد مسکونی غیر واقعی بوده است. در شرایط کنونی با توجه به تعداد خانوار موجود در کشور، عملا بیش از تقاضای انباشت شده فعلی، واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد. به این ترتیب مشکل اصلی بازار مسکن، زیاد بودن تعداد خانه‌های خالی و عدم وجود تقاضای موثر برای این واحدها است.

هرم جمعیتی کشور نشان می‌دهد که پیک تقاضای مسکن ناشی از ازدواج‌های جدید و جهش جمعیتی دهه ۶۰، در چند سال گذشته رخ داده و تقاضای واقعی سالانه مسکن در کشور، از روندی نزولی برخوردار است.

هرم سنی جمعیت کشور در سال ۱۳۹۳

بررسی روند تعداد ازدواج‌های صورت گرفته در کشور تحلیل فوق را تایید می‌کند. روند کاهشی تعداد ازدواج‌ها از سال ۱۳۹۰ شروع شده و احتمالا به صورت مستمر ادامه خواهد داشت. با توجه به وضعیت هرم جمعیتی کشور، در طی سال‌های بعد از ۱۳۹۴ نیز کاهش تعداد ازدواج‌ها شدیدتر خواهد شد.

آخرین وضعیت بازار مسکن

با بررسی شرایط کلی بازار مسکن کشور در ماه‌های اخیر به صورت خلاصه می‌توان گفت که شرایط رکودی شدید در بازار خرید و فروش مسکن و افزایش واحد‌های فروش نرفته، در سال ۱۳۹۵ همچنان تداوم خواهد داشت و در زمینه‌های مختلف شرایط قابل پیش بینی به شرح زیر خواهد بود :

الف) آرامش اجاره بها : اجاره بهای واحدهای مسکونی در زمستان ۹۴ نسبت به زمستان ۹۳ رشد بسیار جزیی داشته است و نسبت به تابستان ۹۲ حدود ۵ تا ۱۰ درصد کاهش داشته است. در سال ۱۳۹۵ نیز آرامش قابل توجه در بازار رهن و اجاره در اکثر شهرهای کشور قابل پیش بینی می‌باشد.

ب) تداوم افت قیمت ها: کاهش قیمت واحد‌های مسکونی، زمین و ساختمان کلنگی و بویژه واحد‌های نوساز در تهران و اکثر شهرهای بزرگ تقریبا به صورت پیوسته ادامه خواهد داشت. فروشندگانی که نیاز مالی دارند، با کاهش قیمت‌ها و در رقابت با سایر فروشندگان، باعث افت قیمت‌ها می‌شوند. عموم خریداران انتظار افت بیشتر قیمت یا ثبات آن را دارند. تا زمانی که تعداد خریداران اندک می‌باشد، کاهش قیمت بصورت تدریجی می‌تواند تداوم یابد.

ج) تعداد بسیار اندک معاملات : بطور متوسط، تعداد معاملات ماهانه از تابستان ۹۳ تا پایان فروردین ۹۵ در تهران یک سوم تعداد معاملات در مدت زمان مشابه قبل بوده است. افت معاملات در کشور نیز قابل توجه بوده و به حدود نصف رسیده است.

د) وضعیت پول لازم‌ها : با توجه به مشکل شدید فروش واحد‌های در حال ساخت و پیش فروش‌ها و سایر انواع فروش ها، بصورت پیوسته بر تعداد سازندگان و فروشندگان پول لازم اضافه می‌شود. فروش‌های اکازیون افزایش داشته و طی سال آینده نیز احتمالا این روند ادامه خواهد داشت. میزان ورود منابع مالی توسط خریداران، از میزان منابع مالی مورد نیاز فروشندگان برای تداوم ساخت و سازها، کمتر است و مشتریان محدود موجود توان تحریک بازار را ندارند.

ه) وضعیت سرمایه گذاری بخش خصوصی : میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی به صورت واقعی (با کسر تورم)، در بخش مسکن در حال کاهش است و این روند تداوم خواهد داشت. سرعت ساخت و ساز پروژه‌های موجود و شروع پروژه‌های جدید و درخواست برای دریافت پروانه ساخت از شهرداریها، کاهش قابل توجهی داشته و این روند ادامه خواهد داشت. سازندگان تلاش می‌کنند که پروژه‌های موجود را به هر نحو شده با منابع مالی موجود به اتمام برسانند ولی انگیزه و منابع مالی لازم برای شروع پروژه‌های جدید را ندارند.

و) وضعیت انواع گروه‌های متقاضی : متقاضیان سوداگر که در سالهای اخیر از بازار خارج شده اند تا چند سال آینده مجددا به بازار مسکن ورود نخواهند کرد. متقا ضیان مصرفی مقتصد، همچون گذشته سیاست صبر و نظاره تحولات را در پیش خواهند گرفت. متقاضیان مصرفی رفاه گرا، با آرامش نسبت به بررسی بازار و خرید املاک مد نظر خود اقدام می‌نماید، ولی با توجه به جهش قیمت صورت گرفته، قدرت خرید و تعداد آنها کاهش قابل توجهی در کل بازار مسکن دارد.

ز) واحد‌های ساخته شده بدون مشتری : در غیاب سه گروه خریداران فوق الذکر، تعداد واحدهای نوساز ساخته شده بدون مشتری به صورت پیوسته در سال گذشته افزایش داشته و در طی سال ۱۳۹۵ نیز افزایش ملموسی خواهد یافت و فروش واحد‌ها در زمان طولانی‌تر صورت خواهد گرفت و با توجه به عدم انتظار برای جهش قیمتی، سازندگان بسیاری مایل به فروش واحدهای خود هستند و احتکار مسکن از جذابیت چندانی برخوردار نیست.

دو چالش عمده بازار مسکن:

*مالیات بر ارزش افزوده

یکی از چالش هایی که در شرایط کنونی شرکتهای انبوه ساز مسکن با آن مواجه هستند مشکل مالیات بر ارزش افزوده است زیرا باوجودیکه معاملات مربوط به املاک و مستغلات از شمول قانون مالیات بر ارزش افزوده خارج است، شرکتهای مذکور مبالغ مالیات بر ارزش افزوده را در هنگام خرید مواد و مصالح ودر قراردادهای منعقده با پیمانکاران می‌پردازند اما خودشان قادر به دریافت مبالغ مالیات پرداختی از خریداران یا سازمان امورمالیاتی نیستند و این وضعیت باعث افزایش قیمت تمام شده آنها به میزان ۹ درصد می‌شود و به همین میزان نیز سود خالص این شرکت‌ها را کاهش می‌دهد و این شرایط می‌تواند کاهش سود مورد انتظار در صنعت ساختمان و عدم توجیه پذیری اقتصادی بسیاری از پروژه‌های سرمایه گذاری در این صنعت را بدنبال داشته باشد. لذا پیشنهاد می‌شود که برای انبوه سازان شناسنامه دار در صنعت ساختمان و مسکن نیز مانند صادرکنندگان اقدام شده و مبالغ مالیات پرداختی بابت مالیات بر ارزش افزوده به آنها عودت گردد.

*اجرای اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴

طبق اصلاحیه فوق کلیه فعالیتهای شرکتهای سازنده ساختمان و مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۵ مشمول مالیات بر عملکرد با نرخ ۲۵ درصد شده و در صورت اجرای این قانون، عملا حاشیه سود این صنعت تبدیل به زیان شده و سرمایه گذاری در این حوزه را متوقف کرده یا به شدت کاهش خواهد داد. پیشنهاد می‌شود که این قانون حداقل برای اشخاص حقوقی شناسنامه دار در صنعت ساختمان و مسکن بویژه شرکت‌های ساختمانی بورسی اجرا نشود تا این شرکت‌ها برای سرمایه گذاری بیشتر در صنعت ساختمان و مسکن تشویق شوند.

پیش بینی تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۵

بازار مسکن تهران و اکثر شهرهای کشور در دوره رکود شدید خود قرار دارد و هنوز به نقطه قعر رکود خود نرسیده است تا پس از آن به صورت آهسته، بهبود تدریجی و آرام تقاضا و پس رشد قیمت شروع شود.

روند بهبود بازار مسکن، با توجه به محدودیت‌های جدی تجهیز منابع خرید مسکن که از سوی سیاست بانکی بانک مرکزی بر بخش مسکن تحمیل می‌شود، در کنار تعداد زیاد واحد عرضه شده برای فروش و قدرت پایین خرید، بسیار کند است و عوامل تاثیر گذار مثبت بر روی بازار قدرت کافی برای شتاب بخشیدن به این امر برخوردار نیستند. همچنین انتظار تداوم رکود فعلی و عدم ایجاد تغییر خاص در قیمت مسکن بین بخش عمده مردم وجود دارد که سبب به تعویق انداختن خرید توسط آنها می‌شود و به طور کلی افت قیمت واقعی (بدون لحاظ تورم) مسکن در طی دو سال آتی، بعنوان محتمل‌ترین گزینه قابل پیش بینی می‌باشد.